Um trabalho difícil, com a aparência de ser simples. É assim que poderia ser considerado o trabalho de um síndico condominial. Mas o que os condôminos não têm ideia é que, para este cargo, são necessárias três qualidades essenciais: capacidade organizacional, compromisso com o bem comum e senso de gestão empresarial.
O senso de gestão é essencial para a atividade, pois o síndico é, acima de tudo, um gestor. Um gestor empresarial, afinal o condomínio é uma empresa registrada, com CNPJ constituído e contas em separado da pessoa física. Sendo assim, seja em condomínio residencial ou comercial, o síndico é o gerente. Como compromisso com o bem comum, podemos considerar a fidelidade com o interesse dos condôminos. Para isso, é necessária ética e sinceridade, tanto na gestão do condomínio, quanto para demonstrar as dificuldades a serem superadas pela administração. Sobre a capacidade organizacional, ou habilidade de gerência, o síndico, assim como o gerente de uma grande empresa, deve mesclar claramente características empresariais. Assim, ele deve agir como gestor de negócios e/ou administrador financeiro, através dos balancetes a serem estudados; e assumir o risco da atividade, pois suas decisões causam impacto em todo o condomínio.
O síndico do condomínio edilício é escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio, podendo ser condômino ou não, para exercer o mandato por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição. De todo modo, estas funções estão estabelecidas no Art. 1348 do Código Civil.
De acordo com o Art. 1.348, compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.
De qualquer forma, o principal dever do síndico é administrar o condomínio, representando os interesses comuns, prestando contas na assembleia ordinária anual e cumprindo com a sua obrigação de zelar pela parte comum. Entre todas estas obrigações, a de prestar contas é uma das mais importantes. O ato de prestar contas do síndico é essencial para o seu sucesso como gestor; ademais, ele ocupa um cargo eletivo, que representa a vontade dos condôminos, e deve uma resposta aos condôminos que depositam nele a confiança de administrador de um condomínio.
O síndico pode prestar contas através de notificações, balancetes, comunicados, e reuniões extraordinárias em que são discutidos os mais variados temas de interesse geral, mas é essencial que o faça através da reunião ordinária anual, ocasião específica e obrigatória em que se elegerá o novo síndico, novo conselho fiscal, e se demonstrará o balanço fiscal do ano. Esta prestação de contas deve estar embasada em balancetes e planilhas que exibem a arrecadação e as despesas, acompanhadas de recibos. O seguro da edificação é obrigatório, e cabe ao síndico diligenciar na procura de empresas idôneas, com o melhor preço para cumprir esta obrigação estabelecida em Lei.
É função do síndico convocar as assembleias gerais, e estas possuem a finalidade de deliberação sobre assuntos rotineiros, que constam na pauta do dia, mas também podem tratar de assuntos extraordinários e essenciais para o andamento das funções do condomínio.
Estas assembleias podem ser ordinárias e extraordinárias. Cabe lembrar que as assembleias ordinárias, de acordo com o Código Civil, devem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos; sendo que os avisos para estas reuniões devem ser feitos dentro de um prazo razoável, por escrito, com aviso de recepção (art.1354 do Código Civil). A convenção traz ainda a ressalva, nos termos do art. 1335, III, que o condômino não poderá participar e votar nas assembleias se não estiver quite com o pagamento das obrigações condominiais.
Nos edifícios comerciais, este administrador de condomínios conta com um aporte de funcionários para auxiliá-lo e principalmente com o zelador que, além de cuidar da organização da portaria, efetua a verificação geral das partes comuns do edifício e comanda os funcionários. A contabilidade ou empresa de conservação exercem um papel essencial neste tipo de gestão, pois auxiliam na elaboração de boletos, gestão financeira e organização contábil dos balancetes.
Neste caso, o síndico se torna muito mais um gestor, tal como um administrador de empresa, do que propriamente um síndico. Não apenas pela responsabilidade de ter de lidar com situações complexas e de decisões imediatas, mas estes administradores atuam na gestão de uma grande empresa que comporta várias outras, tais como consultórios médicos e odontológicos, construtoras, empresas de engenharia, cidadãos dos mais diversos níveis intelectuais, sociais e comportamentais, o que torna a tarefa ainda mais laboriosa. Assim, atua de forma mais pessoal, mas como um gestor um administrador de empresas.
Já nos edifícios residenciais, o síndico precisa estar disponível em qualquer hora do dia. É o síndico tradicional, ortodoxo na real concepção da palavra. Esta espécie de sindicante precisa ser completo, cuidar da parte de conservação das partes comuns do edifício, verificar a manutenção de elevadores, pagamentos de funcionários, e caso o edifício não possua portaria, organização de correspondências e a tarefa mais difícil, exigir pessoalmente uma mudança do comportamento do condômino que não obedece à convenção de condomínio, entre outras tantas funções.
O ideal é que, para este tipo de administrador residencial eleito pelos condôminos, seja uma pessoa que possua um maior tempo à disposição do edifício. Este tipo de administração é mais pessoal e emocional, pois o síndico se envolve de maneira pessoal, seus interesses se fundem com os interesses dos condôminos e em prol do condomínio.
“A Assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se” é o artigo 1347 do Código Civil Brasileiro. Desta forma, também poderá ser escolhido um não-condômino como síndico, desde que exista esta previsão na convenção de condomínio para tal. Nestes termos, aparece a figura do síndico profissional, uma pessoa sem ligação imobiliária com o condomínio, pessoal e sem possuir fração ideal qualquer no prédio, mas com uma grande expertise na gestão contábil, financeira e organizacional geral.
Este administrador ficará incumbido, sem qualquer vínculo social ou emocional com os outros moradores, de gerir uma empresa composta de unidades habitacionais ou comerciais. Pode ser uma boa ideia, ainda mais no momento em que o condomínio encontra dificuldade na escolha do novo síndico. Lembrando que a prática do rodízio de moradores obrigatório é ilegal, pois ninguém pode ser forçado a assumir o cargo de síndico, isto deve acontecer de forma voluntária. O princípio da Legalidade, presente no Art. 5°, inciso II, da Constituição Federal, descreve que ”ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. O mesmo dispositivo deve ser aplicado na escolha do novo administrador.
Sendo assim, mais importante do que a escolha do novo síndico, é indagar se a pessoa está preparada para assumir o cargo de administrador do condomínio, pois esta pessoa tem de ser, acima de tudo: organizada, possuir boa visão gerencial, e ser uma pessoa comprometida com o bem comum; e principalmente com um forte senso ético. A partir daí, poderá se criar uma boa expectativa em uma grande administração condominial.
(Fonte: Mundo Jurídico)